La Corte Constitucional, en su decisión de cancelar los procesos contra los deudores hipotecarios del sistema Upac y ordenar la reliquidación de las deudas, se quedó corta. Y se quedó corta por varias razones: una es que resulta increíble que por esta providencia sólo resulten favorecidas menos de dos mil personas cuando el Upac le arruinó la vida a varias decenas de miles de deudores, y la otra razón importante es que la sentencia no dicta justicia sino que le echa tierrita a un asunto en el que subyacen una serie de atropellos inverosímiles.

El Upac funcionó ejemplarmente por cerca de 20 años. En los setentas y ochentas, miles de familias consiguieron vivienda mediante crédito hipotecario, y no sólo eran viviendas más dignas que las que se construyen hoy sino que el costo del crédito era justo: los bancos recuperaban el costo de su dinero al estar atado el valor del Upac a la inflación y cobrar el crédito con unos intereses sensatos, en tanto que el deudor y su familia podían pagar la deuda sin ver deterioradas sus condiciones de vida.

Puedo dar fe de casos reales. Por ejemplo, una vivienda nueva de estrato cuatro, con cerca de 140 metros cuadrados de área y completamente terminada, fue adquirida en 1979 por valor de un millón trescientos mil pesos. El crédito fue de 800 mil, aproximadamente, con un plazo de 15 años. Las cuotas eran inferiores al costo de arriendo de una vivienda similar. El crédito se canceló hacia 1987 y, en términos nominales, se pagó unas tres veces el monto adeudado, cerca de dos millones y medio en total. Y, para entonces, el inmueble tenía un valor cercano a los seis millones. Vale anotar también que en esa época existía el empleo industrial, y las empresas solían dar auxilios de vivienda a sus trabajadores fuera por voluntad propia o por exigencias presentadas en el pliego sindical. En el caso mencionado -que por sus características vale para la mayoría de casos de la época- la empresa en la que trabajaba el deudor le prestó el saldo restante para descontárselo por nómina cuando le faltaba poco más de un año para terminar de pagar el préstamo. Lógicamente se hicieron abonos que permitieron honrar la deuda con anticipación.

Lo que sucedió a partir de 1992 fue radicalmente distinto en todos los aspectos. La década de los ochenta marcó un quiebre en materia de construcción de vivienda tanto en lo cuantitativo como en lo cualitativo. La vivienda de clase media -ni hablar de la VIS- sufrió un proceso de pauperización en cuanto a la ubicación de los proyectos, la calidad de los suelos, el área construida, los acabados y demás. No obstante, los costos crecieron significativamente. Esa contradicción incidió también en la crisis del Upac.

Cuando el Banco de la República decidió atar el costo del Upac a la DTF por las presiones de los bancos, el panorama varió drásticamente. Si una persona adquiría una propiedad por valor de 40 millones, con un crédito hipotecario de 30, a la vuelta de seis años afrontaba cuotas mensuales equivalentes a dos o tres veces el costo de alquiler de una propiedad similar, impagables de acuerdo con los ingresos promedio de un deudor del mismo nivel; y acumulaba cerca de 100 millones de pesos cancelados a la institución financiera, que equivalían a más del triple de la cantidad prestada; además, debía unos 90 ó 100 millones más por cancelar, en tanto que el costo comercial de la propiedad era de apenas 60 ó 70 millones, insuficientes para cubrir el pasivo. Y ha habido casos aún más dramáticos.

Toda esta situación ha sido tan absurda que la Corte Constitucional decidió, en 1999, que se permitiera la dación de la vivienda en pago de la deuda porque lo contrario era pisotear hasta el más mínimo asomo de lógica: que el bien adquirido costara muchísimo menos que el remanente de la deuda, no porque el bien hubiera sufrido una depreciación atribuible a causas objetivas sino porque el costo de la deuda era leonino, abusivo y cercano a la usura.

Uno como aficionado a las ciencias económicas sabe que quien presta dinero puede y debe velar por el derecho a que se le retribuya el costo de no haber puesto ese dinerito en una inversión más rentable. Ese era el sentido o la justificación para atar el Upac al DTF, creo yo. Pero colocar dinero tampoco es fácil y el sector financiero la tuvo pulpita con el crédito de vivienda a tasas excesivas que superaban por mucho las de países de similar desarrollo como Perú, Chile o México y aún más las de países desarrollados. No cabe duda de que se trató de un favor prestado a los dueños del capital que aún no se ha corregido.

Por eso hay que preguntarse por qué la Corte Constitucional, en tantos años que lleva esta dolorosa polémica, no se ha decidido por volver a atar el Upac a la inflación, lo que hizo exitoso el sistema, o por crear una fórmula que impida cobrar la deuda más veces de lo que aconseja la decencia y el sentido común. Es decir, el hecho es que ni la Corte ha sido capaz de ponerle el cascabel a ese poder omnímodo que tienen los bancos en Colombia.  ·

Publicado en Tribuna Foro Democrático de octubre de 2007

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Posted by Saúl Hernández

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